Immobilier d’entreprise : une ère de profondes transformations

Si la question de l’immobilier a, de tout temps, été un enjeu majeur pour les entreprises, tant d’un point de vue opérationnel que financier ; le contexte actuel ─ marqué par de nombreux bouleversements ─ induit aujourd’hui des transformations en profondeur. Ces transformations touchent d’ailleurs autant à la perception que nous avons de l’immobilier d’entreprises, dans sa conception comme dans ses usages, à travers les nouvelles exigences émanant de la société qu’aux évolutions actuelles de l’économie.

Un contexte économique complexe aux conséquences multiples

Un adage populaire affirme que « quand le bâtiment, va tout va », et la pierre est souvent perçue comme la valeur refuge par excellence. Cet aspect n’est d’ailleurs pas oublié par les entreprises, pour lesquelles la propriété foncière est un actif toujours intéressant à valoriser. Le contexte économique actuel incite cependant à relativiser l’adage populaire. En effet, à la suite du Covid-19 comme du conflit en cours en Ukraine, l’économie française connaît aujourd’hui le retour d’un cycle inflationniste, ce qui a un impact important pour le marché immobilier, tant d’habitation que professionnel. Le coût des matières premières et de l’énergie implique pour nombre de constructeurs et de promoteurs un renchérissement des prix ; alors même que, du fait de la remontée des taux directeurs, l’accès au crédit devient à la fois plus coûteux et plus compliqué, les banques exigeant davantage de garanties que par le passé. Bien que certains économistes estiment qu’il s’agit là en réalité d’un retour à une situation normale, et que les taux bas que nous avons connus au cours des dernières années relevaient de l’anomalie ; cela n’est pas sans conséquence. Certains investisseurs pointent ainsi un risque accru de défaillance de certains promoteurs, réduisant l’intérêt des investissements immobiliers dans une optique strictement financière et patrimoniale. Mais, surtout, les entreprises doivent aujourd’hui adapter leur stratégie immobilière à leurs possibilités, à celle du marché ; mais également aux nouvelles aspirations de la société.

La prise en compte des enjeux écologiques, une bonne nouvelle qui n’est pas sans conséquence

Les questions de RSE ont, au cours des dernières années, pris de plus en plus d’importance au sein des entreprises. Si on peut bien sûr se réjouir d’une certaine prise de conscience, notamment en faveur d’une plus grande inclusion des personnes en situation de handicap ou pour la préservation de la biodiversité ; cela a néanmoins un impact direct sur la manière d’envisager l’immobilier professionnel. Ainsi, à la fois pour soigner leur image de marque à destination de leurs clients et partenaires tout comme vis-à-vis de leurs salariés (point crucial dans un contexte de guerre des talents, où la marque employeur devient déterminante), les entreprises revoient-elles leur rapport à l’immobilier. Si les questions de prix et de valorisation sont bien sûr toujours importantes (de même, parfois, que la notion de prestige, tans pour le bien en lui-même que pour son adresse) ; l’usage prend de plus en plus d’importance. Du fait de l’essor du télétravail à la suite des confinements de 2020 et 2021 et de l’appétence des salariés pour ce nouveau mode de travail ; il n’est plus aussi nécessaire qu’auparavant de disposer de surfaces importantes, d‘immenses plateaux de bureaux en open-space. La conception de bâtiments, tant dans la prise en compet des fonctionnalités futures que dans le choix des matériaux employés afin de réduire leur empreinte écologique, là encore à la fois autant durant la phase de construction que pendant l’exploitation (cet aspect devenant par ailleurs important pour les entreprises du fait du renchérissement de l’énergie). Cette dimension écologique, si prégnante dans la société, trouve par ailleurs d’importantes déclinaisons dans la sphère législative entourant le marché de l’immobilier.

L’importance des évolutions législatives

Le juridique a pris au cours des dernières années une importance croissante dans la vie des affaires, et les questions immobilières ne font pas exception. Si la loi encadre les questions de propriété, définit un cadre fiscal ; elle prend également de plus en plus en compte les enjeux de l’écologie. Ainsi, dans le cadre de la Loi Climat & Résilience (elle-même émanation de la Convention citoyenne mise en place à l’issue du Grand Débat en 2019), plusieurs dispositifs visant à réduire l’impact de l’activité humaine sur la biodiversité pour atteindre les objectifs fixés lors de la COP 21 ont-ils des conséquences directes pour l’immobilier d’entreprise. Le dispositif ZAN (Zéro Artificialisation Nette) par exemple, créé de vraies interrogations quant au foncier disponible, aux possibilités géographiques d’implantation. De ce fait, et afin de réduire les surfaces au sol utilisées, de nombreux projets intègrent davantage de verticalité dès leur conception. Il en est de même pour le Décret tertiaire de la Loi ELAN, que l’on peut voir de manière schématique comme la déclinaison des objectifs de réduction des GES pour les habitations pour les bâtiments de bureaux. Là encore, l’application de cette loi induit de nouveaux paradigmes dans la construction des bâtiments tout comme dans les orientations à mettre en œuvre lors des travaux de rénovation ou de réhabilitation. La question de la réhabilitation des bâtiments, ô combien pertinente compte tenu du vaste parc de bâtiments de bureaux vacants dans certaines zones du territoire, rejoint d’ailleurs une préoccupation majeure pour les entreprises : comment faire de l’immobilier un levier de croissance ?

Optimiser l’immobilier d’entreprise pour en faire un levier de croissance

Si l’investissement dans des projets immobiliers comporte, par essence, une part de risque ; il est tout à fait possible de faire de l’immobilier professionnel un levier de croissance pour les entreprises. Par exemple, des travaux de mise en conformité environnementale de bâtiments déjà existants peuvent permettre de les valoriser d’un point de vue locatif, en les rendant plus désirables pour des entreprises qui souhaitent de plus en plus écouter les vœux de leurs salariés qui souhaitent une meilleure qualité de vie au travail (et les bâtiments jouent à ce titre un rôle important). De plus, l’optimisation d’un parc immobilier peut apporter aux entreprises des revenus non négligeables, du simple fait de sa location. Cela implique cependant d’être attentif aux demandes des locataires, et parfois de savoir engager des travaux nécessaires. Cette property management peut cependant se révéler technique et extrêmement chronophage. De nouveaux outils digitaux permettent aujourd’hui une gestion plus simple, qui répond à de nombreuses problématiques rencontrées par les propriétaires. Toutefois, le recours à des partenaires spécialisés reste incontournable dès lors que le parc est vaste et demande une expertise poussée.