Le viager : un marché dopé par la réforme des retraites

Avec un marché immobilier très mouvant et des taux d’intérêt fluctuants, plutôt souvent à la hausse ces derniers mois, les options d’investissement et de gestion de propriété deviennent plus difficiles à trouver. Et pourtant, il en est une des plus pertinentes dans ce contexte : le viager. Autrefois assez tabou, il est remis au goût du jour pour ses avantages fiscaux. Le viager, c’est un arrangement unique qui permet à un vendeur de céder sa propriété en échange d’une rente viagère jusqu’à son décès.

Un marché multi-avantageux

Avec le vieillissement de la population, de plus en plus de propriétaires cherchent des moyens de garantir leur sécurité financière pendant leurs années de retraite. Le viager offre une solution en permettant aux vendeurs de rester dans leur propriété tout en recevant un revenu supplémentaire. Côté investisseurs, le viager est une solution attractive offrant un rendement non négligeable tout en aidant les vendeurs à sécuriser leur avenir financier. Plusieurs types de viagers existent aujourd’hui, le marché s’étant considérablement structuré ces dernières années. Viagers libres, occupés ou encore le « bouquet » initial versé au moment de la vente, autant d’options possibles et adaptées aux besoins des acheteurs comme des vendeurs.

On a souvent tendance à ne considérer que l’état de santé du vendeur pour savoir si le viager sera une bonne ou une mauvaise affaire. Cependant, la valeur du taux d’intérêt a une importance fondamentale sur le coût du viager. Les taux d’intérêt jouent un rôle crucial dans le calcul des rentes viagères. Bas, ils peuvent rendre les viagers plus attractifs pour les vendeurs, car ils peuvent obtenir des rentes plus élevées. C’est d’avantage le cas pour les espérances de vie longues. Prenons l’exemple du viager d’un homme ayant une espérance de vie de 20 ans. L’impact est de 20% sur la rente entre un taux d’actualisation de 1% ou de 3%. Autrement dit, nous obtenons une rente de 1 000€ (correspondant au taux de 1%) d’un côté, 1 200€ (taux de 3%) de l’autre, soit une différence sur les versements de 48 000€. Une somme conséquente pour l’acheteur qui peut décider soit d’en léguer une partie à ses enfants, d’acheter un second viager, d’augmenter son niveau de vie…Il s’agit aussi de regarder l’état général du marché immobilier. Vendre en viager peut être une très bonne solution pour une personne souhaitant des revenus complémentaires, et optimiser la transmission de son patrimoine. Bref, acheter en viager peut être une bonne option. En effet, cela permet de rendre liquide un bien immobilier : le bouquet perçu pourra être judicieusement utilisé par le vendeur en viager pour diversifier son patrimoine, et/ou anticiper sa transmission, le financier étant plus facilement transmissible que l’immobilier, par l’utilisation de l’assurance-vie par exemple, si ses héritiers sont des parents éloignés.

Quelques chiffres

De janvier à septembre 2022, le nombre de biens proposés en viager a augmenté de 8,1 % par rapport à la même période l’an dernier. Selon Immoweb, nous sommes passés de 1 448 biens en 2021 à 1 566 en 2022.

5 500 opérations par an, soit 0,5% des transactions immobilières et 6% de croissance annuelle. Le complément de revenu (capital et rente viagère) perçu par les retraités propriétaires immobiliers et vendeurs, représente un milliard d’euros réinjecté dans l’économie française.

Environ 90 % des viagers sont des viagers occupés ;

60 % des transactions concernent des maisons et 40 % des appartements ;

l’âge moyen du vendeur se situe entre 70 et 75 ans ;

36 % des vendeurs sont des couples, 39 % des femmes seules et 25 % des hommes seuls ;

68 % des vendeurs ont des enfants ;

l’objectif des vendeurs est essentiellement de : financer leurs besoins quotidiens (34 %), anticiper leur succession (21 %), s’offrir plus de loisirs (20 %), protéger leur conjoint (11 %), rénover leur logement (8 %) ;

le montant moyen de la rente mensuelle est de 730 € ;

71 % des acheteurs sont en couple et leur moyenne d’âge est de 49 ans.

Un marché porteur et porté

Le marché du viager semble prometteur avec l’évolution démographique et les besoins financiers changeants. Le viager pourrait permettre à de nombreux seniors d’améliorer leur retraite, mais il reste très peu utilisé. « Deux tiers des retraités sont propriétaires. C’est une vraie opportunité de monétiser ce patrimoine. C’est un peu le fonds de pension à la française », juge Stanley Nahon, le directeur général de Renée Costes, leader du secteur. Pourtant, le viager ne représentait que 3 500 ventes en 2022, peut-être victime de son image mortifère, risquée ou complexe. Si un contrat solide est, en effet, nécessaire, 80 % des biens sont libérés autour de l’espérance de vie théorique à plus ou moins trois ans, selon le réseau Renée Costes. Le viager permet au crédirentier de s’assurer une retraite plus confortable et donc d’être moins dépendant de sa famille. Il peut même aider ses descendants grâce à une donation anticipée financée par le bouquet. Les Français héritent en moyenne à 58 ans, selon le fondateur de Viager Éthique cité par Le Parisien, « alors qu’une grande partie de sa vie est construite ». Le viager a également des intérêts fiscaux pour le vendeur comme pour l’acheteur.  Et cela dès le paiement des droits de mutation. Plus spécialement lorsque le viager est occupé. Dans ce cas, les droits sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien mais sur celle-ci après application d’une « décote » pour droit d’usage et d’habitation. Bien que soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment de la vente. Seule une fraction de la rente viagère est imposée :

• 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans ;
• 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans ;
• 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans ;
• 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Au niveau des impôts locaux, le vendeur, dans le cadre d’un viager occupé, ne paie plus la taxe foncière, mais s’acquitte uniquement, puisqu’il habite toujours dans le logement, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Et Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo, de conclure, « le marché du viager se porte clairement bien, au regard de la conjoncture moins favorable du marché immobilier traditionnel. A mes yeux, le viager est une réponse éminemment d’actualité. Avec la réforme des retraites qui nous concerne toutes et tous, acquéreurs comme vendeurs, le viager se présente à nous en tant que l’une des alternatives idéales pour se constituer un capital retraite, accompagner le vieillissement de ses proches ou encore, certains projets de vie comme l’accès à la propriété ou l’achat d’un appartement pour son enfant en études. Des situations qui se multiplient d’autant que les banques rejettent un prêt bancaire sur deux. Le viager est également un marché porteur dans le sens où il répond aux ambitions de l’économie circulaire souhaité par beaucoup de Français. L’acquéreur d’un viager occupé va utiliser cette solution qui rapporte plus que le livret A et dans le même temps, contribuer à augmenter le pouvoir d’achat du vendeur âgé qui en profitera pour consommer différemment et se faire plaisir ».