L’investissement dans l’immobilier, toujours aussi attractif en 2024 ?

Longtemps perçu à la fois comme un incontournable de la diversification d’actifs en gestion de patrimoine et comme un placement particulièrement sûr, l’immobilier semble aujourd’hui moins attractif qu’il ne l’a été par le passé. Toutefois, malgré une conjoncture aussi complexe qu’incertaine, des véhicules continuent d’apporter une belle rentabilité, et des propositions plus originales peuvent retenir toute l’attention des investisseurs.

Un contexte incertain…

Les différentes crises que connaît le monde depuis maintenant plusieurs années ont entraînées le retour d’un cycle inflationniste (qui n’a d’ailleurs rien de si anormal d’un point de vue économique) qui a profondément bouleversé le secteur de l’immobilier. La hausse des taux directeurs décidée par les banques centrales pour limiter cette inflation a en effet provoqué un renchérissement du crédit, quand le pouvoir d’achat des ménages connaissait une baisse importante, au moins en ressenti. De fait, de nombreux biens peinent à trouver preneur et le risque de loyers impayés augment ─ sans même évoqué la situation de nombreux constructeurs et promoteurs, devant aujourd’hui commercialiser des biens financés alors que la conjoncture était bien plus favorable qu’elle ne l’était aujourd’hui. De plus, l’essor du télétravail a provoqué une désaffection des entreprises du tertiaire pour les vastes espaces de bureaux qu’elles recherchaient il y a encore quelques années en centre-ville ou dans les quartiers d’affaires, aboutissant ici encore à une offre supérieure à la demande du marché, et donc à une baisse des tarifs et des rendements potentiels de ces produits.

Pourtant, l’ensemble du tableau n’est pas si noir.

…potentiellement vecteur d’opportunités

L’immobilier, malgré les difficultés bien réelles que rencontre le secteur, bénéficie d’atouts non-négligeables. D’une part, des avantages comparatifs : malgré leur baisse, les rendements offerts restent plus intéressants que ceux de nombreux produits d’épargne traditionnels, tels que le Livret A ou les assurances-vie dont l’inflation réduit la pertinence (malgré les récentes revalorisations décidées par le gouvernement). Ensuite, du fait de la volatilité et des contraintes et incertitudes pesant sur les entreprises, les placements boursiers comportent aujourd’hui une part de risque importante, qui peut dissuader de nombreux investisseurs.

De plus, certains facteurs qui faisaient l’intérêt de l’immobilier restent d’actualité. Ainsi, le dispositif de défiscalisation Pinel reste en place (même si les difficultés rencontrées par les promoteurs doivent inciter à une certaine vigilance pour des achats sur plan). De même, la pénurie de logements dans de nombreuses zones apporte, à terme, de belles perspectives. Enfin, les difficultés que connaissent certains acteurs offrent la possibilité d’achats à moindre coût, et donc de gains intéressants, pour quiconque dispose de trésorerie disponible. Plutôt que de s’attarder aux difficultés du secteur, il apparaît donc comme plus pertinent de se pencher sur les alternatives existantes pour continuer à investir dans l’immobilier.

Le choix des investissements

Les sommes nécessaires à l’investissement dans l’immobilier peuvent rapidement s’avérer être un frein pour beaucoup. De plus, l’immobilier est un produit qui manque de liquidité, devenant parfois difficilement réalisable en peu de temps si besoin, ce qui en réduit là encore l’intérêt. Cependant, investir dans l’immobilier peut apporter à la fois des revenus réguliers sous forme de loyers (ou de dividendes, selon le véhicule utilisé) et permettre la création d’un important patrimoine à travers la valorisation des actifs. Investir à travers des véhicules ad hoc, comme les SCPI, permet de maîtriser le risque grâce au savoir-faire des professionnels et à la mutualisation de l’investissement, tout en lui apportant davantage de liquidité (comparable à celle d’un PEL ou d’une assurance-vie). De plus, les SCPI s’occupant le plus souvent de la gestion des actifs (ou property management), un investissement de ce type est bien moins lourd et chronophage au quotidien pour l’investisseur. Pour s’adapter aux réalités du marché, de nombreuses SCPI privilégient aujourd’hui de nouvelles typologies d’actifs, comme des locaux commerciaux ou des surfaces de stockage. Un autre type d’actif immobilier, jusqu’alors souvent négligé, est également aujourd’hui au centre de l’attention : le foncier non-bâti.

Le foncier, segment porté par l’actualité législative et économique

Si la rénovation ou la réhabilitation des surfaces construites reste bien sûr intéressante, le foncier non-bâti prend aujourd’hui une nouvelle valeur. La volonté de relocalisation de l’industrie décidée par le gouvernement à la suite de la crise du Covid-19, dans une double optique de souveraineté économique et de recherche du plein-emploi, entraîne le besoin de construire de nouveaux espaces de production, provoquant une forte revalorisation du foncier dans certaines zones. De plus, le dispositif ZAN (Zéro Artificialisation Nette), prévu dans le cadre de la Loi Climat & Résilience de juillet 2023 ─ en restreignant les surfaces constructibles pour limiter le mitage urbain et favoriser une croissance plus respectueuse de l’environnement ─ créé de véritables tensions sur le foncier, et permet d’envisager de belles plus-values pour certains investisseurs patients (les projets pouvant mettre des années à voir le jour) et attentifs à de telles opportunités.

Les attraits des marchés étrangers

La France n’est cependant pas le seul marché qui s’offre aux investisseurs. De fait, de plus en plus nombreux sont ceux qui n’hésitent plus à s’affranchir des frontières pour saisir de belles opportunités. Cependant, le changement de cadre législatif, les différentes règles fiscales en vigueur demande, en plus du temps qui peut être nécessaire aux recherches, un véritable accompagnement professionnel. Dans le cadre d’investissements à visée locative, il est également important de trouver des relais à même de pouvoir suivre cette gestion. Se pose toutefois la difficulté du choix de la destination. Les outremers offrent des dispositifs fiscaux pouvant être intéressants, tout en permettant de rester dans le cadre légal français (gage de sécurité, mais parfois aussi de rendements inférieurs). L’Europe centrale et orientale, en Roumanie et surtout en Bulgarie est également une destination intéressante, qui donne la possibilité de rester dans un cadre européen, peut-être plus rassurant. Toutefois, l’extraordinaire développement économique et urbain de certains pays, comme l’Arabie Saoudite, le Qatar, et surtout les Émirats Arabes Unis (Abu Dhabi et Dubaï au premier chef) peut être une réelle source d’opportunités pour des investisseurs soucieux de diversifier leurs actifs ;  et de nouveaux opérateurs se proposent de les accompagner vers ces destinations aussi atypiques que prometteuses.